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酒店式公寓投资 隐性成本高
统计数据显示,许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平,而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户,但往往忽略了隐性成本这一关键要素,主要有5方面的因素。
隐性成本一:
契税和公共维修基金
开发商在项目销售时,其价格并不包括契税和公共维修基金,从目前这两个的收费标准来看,契税普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看,即便是酒店式公寓房产价格让你动心,但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。
隐性成本二:
租金价格的折扣
酒店式公寓的开发商在项目收益计算时,往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看,销售价格在25000元/平方米,投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例,酒店标准间的市场价格大约在800元/日,一个月就会有24000元的收益,但众所周知,酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动,打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右,这远远低于开发商预计的高投资回报率。
隐性成本三:
物业费、取暖费等其他费用
针对投资酒店式公寓而言,除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外,物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去,而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高,而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看,开发商打出的每年15%至18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。
隐性成本四:
房屋空置期
我爱我家的数据显示,酒店客房的年平均入住率在70%至80%左右,往往在每年冬季供暖季后就进入了传统的淡季,一般的普通住宅平均每年也会有45天左右的空置期,酒店式公寓的空置期也要控制在2个月的时间,这往往是很多投资人士忽略的问题。
隐性成本五:
中介费
投资人在投资房产项目后,还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力,所以往往把房子委托给中介代理,而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费,而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。
专家说,多考察附近类似项目的房价、租金水平等相关数据,仔细对市场形势进行全面的分析后再做出判断。
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