什么是产权式酒店 产权式酒店投资

导语：易匚品牌汇精选并编辑了各类与酒相关的信息，希望能帮大家全方位的了解酒，本文主要为大家介绍的是:【什么是产权式酒店 产权式酒店投资】。产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。本文从何为产权式酒店、产权式酒店投资的三大风险来源、发展产权式酒店需注意的问题、产权式酒店的运作模式和风险4大方面入手，为您详细介绍产权式酒店的相关知识，教您如何投资产权式酒店，赶紧来看看吧。

什么是产权式酒店 产权式酒店投资

一、何为产权式酒店?

产权式酒店的本质，是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

产权式酒店作为一种新型的融资方式，房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者不仅能够实现高于银行利率数倍的回报率，而且不需要自己寻找租赁方，较为定心。最为关键的是，即使一分钱不赚至少投资者还有一份属于自己的物业。

产权式酒店常见的收益方式主要分为两种类型，一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到一定数额的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签10年以上;另一种是委托物业公司出租经营收益法。按照10%到30%的投资回报率计算，按照房值不用收益略有不同。需要指出的是，这种方式有高回报但也有一定的风险。

二、产权式酒店投资的三大风险来源

1、诚信风险：主要来自于开发商和酒店管理公司。开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。另外，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。这些配套设施一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。还有，开发商预售客房后，为了适应市场需求，有可能更改规划，并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，间接损害投资者的利益。当然，投资者只是购买了单个客房，根本无法有效干预整个酒店配套设施的更改，投资者权益很难得到有效保护。

2、市场风险：主要来自于物业的价格和产权酒店业的市场环境。主要指在酒店经营过程当中，相关政策出台、产权业的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应。

3、法律风险：主要是项目本身、操作方式和操作流程缺乏相关的法律约束。首先是项目本身及操作方式不合法，比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等。其次是合同条款不合法，即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用。《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，开发商为了规避这一规定，在与业主签订《商品房买卖合同》时，往往会委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现问题，就与开发商没有直接关系。最后是担保机制不合法，即所提供的担保为无效担保。开发商通常以企业的相关收入或产权作为担保。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。另外，以产权作为担保内容的，必须到有关房屋管理部门进行登记备案，登记之后，其担保方能生效。部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年，这都是开发商不想承担责任的表现。

三、发展产权式酒店需注意的问题

目前，在法律规范尚不健全的情况下，发展产权式酒店需注意以下问题：

1、产权式酒店与商业房地产的性质界定问题

在建设用地、销售等方面能否适用房地产的相关政策对产权式酒店影响重大，可以说，如何界定产权式酒店的性质是直接关系产权式酒店发展的关键。例如：《珠海市国有土地价格管理规定(香洲区部分)》(珠府[2007]137号)的第十一条规定 “产权式酒店、酒店式公寓用地为住宅用地功能，可分割销售及登记发证，其地价按同级别住宅用地功能计收。公寓式酒店用地为酒店用地功能，不得按公寓单元分割销售和登记发证，只能作为酒店项目整体登记发证，其地价按同级别酒店功能计收。”

2、产权式酒店的运作和管理问题

良好运作模式是产权式酒店成功开发的关键，而品牌的管理公司则是产权式酒店发展的生命线。只有成熟的运作管理团队才能够搞好酒店经营，确保投资者的利益。国内产权式酒店发展的经验表明，缺乏高水平的经营运作和管理是产权式酒店发展受损的重要原因。

3、产权分割和权属登记问题

产权式酒店进行产权分割和权属登记是体现投资者拥有产权的重要特征之一，如何科学进行产权分割是产权式酒店发展的关键问题。目前，我国还没有产权式酒店产权分割和权属登记的规定，各地在执行过程中方式和内容不一。如上海市明确规定，整体酒店应有独立的产权证，产权不允许分割。因此，产权分割存在着较大的法律风险，影响产权证的办理，直接影响投资者权益。另一方面，酒店是具有综合服务功能的经营实体，除开客房以外，还有餐饮、娱乐、车库、游泳池等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。

4、产权流转问题

产权流转是体现投资者拥有产权的另一重要特征，也是最容易产生纠纷的环节。目前产权式酒店产权流转有两种渠道：一是建立产权退出制度。产权式酒店退出制度是指当产权式酒店开发商业或者经营公司经营不善亏损，难以兑现回报，产权投资者可提出退出产权，开发商或者经营公司应该履行回购协议，确保投资者的权益不受损害。二是进行产权流转。经过合法的权属登记，产权式酒店可以通过正常渠道进行交易，进行转售、转让和交换。

四、产权式酒店的运作模式和风险

1、产权式酒店的运作模式

一是确立产权关系。投资者与开发商签订房屋买卖合同，并支付购房款依法取得酒店房间的所有权。二是确立租赁关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同，将房屋出租或委托给酒店管理公司，约定由酒店管理公司负责酒店经营管理，投资者收取租金或分享经营利润，并且获得一定时限的免费入住权。三是建立担保制度。开发商引入专业担保公司为投资者的收益提供一定条件的担保，消除投资者对产权式酒店的经营风险的疑虑。约定在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。四是建立产权退出机制。签订房屋买卖合同双方约定，投资者购房后满一定年限的，可以按约定价格转让给开发商或酒店管理公司，同时开发商或酒店管理公司应该确保回购，消除投资者的风险顾虑。

2、发展产权式酒店的风险

任何投资都会有风险。产权式酒店的投资风险主要体现：一是法律风险。发展和投资产权式酒店尚未健全的政策和法律加以规范，这是制约产权式酒店发展的瓶颈因素。具体而言，由于产权式酒店兼具旅游、房地产开发、酒店管理等诸多特征，难以实现行业归口管理。出现纠纷和问题，无法援引相关法律法规和政策进行维权。二是诚信风险。诚信是当前发展产权式酒店的关键因素。诚信风险主要来自开发商和经营公司，对于产权式酒店而言，发展商的实力背景和社会公信力是产权式酒店的两大保证。三是市场风险。相关政策的调整、市场变动和自然灾害会给产权式酒店带来风险。事实上，宏观调控对投资、投机型购房的抑制，影响着产权式酒店的发展。

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